林口區店面  林口買屋 / 林口買房 - 507 佳昂幸福市【樓中樓店面】林口區文化三路二段310號

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~5280 萬~~4225 萬
參考單價：65.45 萬/坪
地址：新北市林口區文化三路二段 310號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113洪80374
法院別：新北地院
投標日：115/05/07
保證金：845 萬元
拍賣情況：待標
拍次：三拍
點交情況：點交
社區：佳昂幸福市
總坪數：64.55 坪 (不含車位面積)
主建物面積：46.36 坪
共同使用：18.19 坪
土地面積：7.09 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 19樓
屋齡：15 年
法定用途：一般零售業
形式/類型：商用/ 店面
電梯：有

詳細資訊

加蓋格局描述：1層夾層增建坪11.11坪
管理方式：管理員(警衛)
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	一、價格具吸引力：由第一拍流標後降價至第二拍，總價 5280 萬相對市場單價有一定折扣空間。二、點交狀況清晰：鑑價報告顯示承租人已搬離且屋內斷電，預計拍定後能直接取得產權與使用權，免去驅逐租客的訴訟風險。三、樓層配置優異：位於文化三路二段佳昂幸福市，為 19 層樓建築中的 1~2 樓，具備雙層挑高（樓中樓）優勢，空間利用潛力高。
劣勢 (Weaknesses)	一、違建風險顯著：登記總坪數雖為 64.55 坪，但包含增建部分約 11.11 坪，涉及違法建築問題，可能影響產權完整性或未來改建權益。二、公設比偏高：主建坪 46.36 坪中，公設達 18.19 坪，有效使用坪數佔比約七成。三、商業性質限制：用途為一般零售業，非住宅，適用稅率較高且銀行貸款條件與住宅有所不同，資金籌措難度稍大。
機會 (Opportunities)	一、地段潛力：林口文化三路二段為成熟生活圈，鄰近大學與醫院，人潮穩定，適合開設實體店面或轉型為工作室。二、裝修自主權：由於前租約已終止且空屋待點交，買方在取得產權後可依據自身商業需求進行空間規劃與裝潢，提升租金或營業競爭力。三、二手流通性：若以投資持有意圖，未來轉手對象多為中小企業主或投資者，仍有特定客群基礎。
威脅 (Threats)	一、潛在隱藏負擔：雖然報告指出無海砂屋等問題，但拍賣物件常附帶水電欠費、房屋稅或管理費積欠等風險，需自行向相關單位查證。二、租約爭議遺留：鑑價資料顯示曾有不定期租賃情形，雖已搬離，仍需確認法律上是否完全斷絕租權糾紛。三、市場波動：實體店面受電商衝擊影響較大，若投資規劃不當，可能面臨租金回報率不如預期的風險。

2. 物件評論

購買建議：適合有經營經驗或專業法拍諮詢協助的投資者，不建議初學者直接競標。

主要理由： 此物件位於林口文化三路商業動線良好的區域，且價格已從第一拍的 6600 萬降至 5280 萬，具備一定的增值空間。最關鍵的「點交」狀態（承租人已搬離）大幅降低了法律取屋的時間成本與風險，這對於買方來說是一個非常重要的加分項。

然而，物件包含高達 11.11 坪的違建，這是長期投資最大的隱憂，可能涉及行政裁罰或拆除風險，必須在投標前由專業代書或律師進行產權與法律面深度調查。此外，店面型態的融資條件與住宅不同，建議買方先確認資金周轉能力。若您是尋求置產收租且能處理後續裝修與法律風險的成熟投資者，此物件值得列入考慮；若缺乏法拍經驗或資金調度彈性不足，則建議謹慎評估違建帶來的長期隱患。

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